用地仕入の転職
用地仕入の仕事とは？
不動産営業職は「賃貸仲介営業職」「売買仲介営業職」が主ですが、他にも買取再販の区分マンションを中心に仕入を行う仕入営業があります。仕入営業は区分マンション以外にも土地の仕入を中心に行う用地仕入という職種があります。
用地仕入は地主や不動産会社と交渉をして用地を仕入れてその上に戸建て住居やマンションを建設します。そのための最初のステップとして用地仕入があります。
用地仕入の仕事内容
用地仕入れの仕事を簡単に説明します。用地仕入れは一般居住者向けの居住用地仕入と、店舗やビル等の商業用地仕入に別れます。
居住用地仕入れ（戸建ての分譲住宅地やマンション用の用地）：主に不動産売買案件として取り扱われます。所有者（地主）から対象用地を買い取り、造成工事や建物の開発を行い、一般向けに販売できるようにします。造成工事をして土地のまま売る事も多くあります。
商業用地仕入れ（店舗、倉庫用地など）：状況によりますが、売買というよりは規模が大きいため借地前提で不動産賃貸案件として取り扱われることもあります。借地契約を結び、一定期間の定めを区切って賃貸できるようにする等、契約形態も状況により変えて対応します。
いずれにしても、地主との交渉をまとめ、不動産売買契約などを結び、自社の商品として取り扱えるように整えることが用地仕入れの仕事になります。
具体的な日頃の仕事としては以下のような仕事を行います。
・情報収集：適切な用地を見つけるために、情報収集を行います。レインズや地元の相続情報、地元の不動産仲介会社からの情報等情報経路は様々です。
・営業活動：見込みのある土地の所有者を探し出して直接アポイントを取る方法と、近隣の不動産会社へのテレアポで情報をもらう方法等があります。
・現地調査：現地に出向いて土地や建物の状況を調査し、価値を見積もります。土壌工事も必要になるケースも多いため工事に関する知識も一定程度必要になります。
・条件交渉：売却条件や賃貸条件等の交渉を行います。それにより土地の取得条件を決めます。昔からの地主の場合、土地の愛着心や親族の反対も多いため時間を要するケースが多いです。
・手続き：売却が決定したのちに、契約書類の準備や仲介不動産会社への販売手続きを行います。
・開発：売却が決まった土地をより魅力的に整えるための造成工事等を行います。土地上に建物を建てる開発工事の場合は別途開発工事の専門職が担当するケースが多いです。ただし、小規模な不動産会社では一貫して用地仕入営業が担当する事もあります。
用地仕入れでは、不動産の知識だけではなく地主からの信頼関係の醸成や、交渉力や判断力、地道な営業力など、様々なスキルを駆使する必要があります。
用地仕入に必要なスキルとは？
用地仕入れの仕事を行っていくうえで必要となる能力を整理します。
交渉力：地権者（地主）に土地を売ってもらう必要があるため、密接なコミュニケーション力が必要となります。また、長期間の時間を要するケースも多いため粘り強い交渉が必要になります。
企画力：実際に土地をいかに活用して付加価値をつけていくかも仕入の前提として必要となります。そのためには不動産を友好的に活用するための企画力も必要となります。
専門知識：不動産の知識だけでなく、相続が絡む土地の売却の場合は相続に関する知識が必要になります。また、税金に関する知識も必要になります。
コミュニケーション能力：さまざまなタイプの人々と接するため、前提となるのは柔軟なコミュニケーション力が必要になります。
宅地建物取引士の資格を取る事でカバーできる部分もありますが、実務上経験をしないと覚えられない専門知識も多くあります。未経験からの用地仕入の転職を検討している人にとっては貪欲に知らない知識を吸収していく積極さも必要となります。
用地仕入の仕事の面白さ
用地仕入の仕事の面白さは今、目の前に無いものが自分の企画や営業を通じて出来上がるプロセスを見られる事にあると思います。
地域や人への貢献：見つけた用地が再生される事で周辺地域の活性化やその空間で新たに生活や仕事を始める人が出るため、地域の人々の生活に貢献することができます。
未利用土地の活用：使われていなかった土地を有効活用し、収益を上げることで経済の活性化にも貢献できます。
土地や建物の処分支援：売却に困っている土地の所有者に対して自らの用地仕入により、その地主の悩みを解決する事ができます。
歩合制度による報酬：用地仕入の成果に応じて報酬が増えるため、収益性の高い用地を仕入れる事が出来た場合は収入の増加に繋がります。
用地仕入れの仕事は未経験者でも就くことは可能です。ですが、歩合制度が多いため、成果を出さなければ十分な収入を得ることが難しいため、ある程度結果がでるまでの我慢をする期間を要します。
不動産業界の近い業種（例えば買取再販の仕入等）で経験を積み、知識を蓄え、物件を見極める力を養った後で用地仕入れの仕事に挑戦するというルートもあります。
用地仕入の平均年収
用地仕入の年収帯は他の不動産職種と比べても高い傾向にあります。理由としては土地自体が広い面積を扱うケースも多く歩合給の比率が高い事にあります。
仕入た土地の売却時に粗利の10％程度を歩合とするケースが多いため、土地自体の面積が広く価値のある土地である場合は当然、歩合給も高くなります。
安定的に用地仕入ができる人の場合には1,000万円以上の収入を得ることも可能であり、不動産業界全体の中でも非常に魅力的な給与体系であると言えます。
ただし、歩合給の割合が高いため固定給は低い傾向にあります。そのため用地仕入が進まないと300万円前後の収入になる可能性があります。
用地仕入に転職するメリット・デメリット
売買仲介に転職するメリットとデメリットを整理します。
メリット：
収入の可能性：成果や実績に応じて報酬が変動するため、頑張り次第で収入を増やすことができるチャンスがあります。契約成立などの成果によるインセンティブやボーナスが支給されることもあります。
ただし、1件の仕入契約を決めるのはとても大変です。賃貸仲介や売買仲介と比較した場合に契約の難易度は比較にならないくらい用地仕入の方が難しいです。
自由なスケジュール：仕事の進め方は比較的裁量をもって進められる事が多いです。外出が多いため比較的自由な時間帯で仕事ができる会社もあります。ですが、どこに行くのか事細かに報告をしないといけない会社もあるため、自由度は職場の規則にも左右はされます。
人間関係の構築：地主との長期的なコミュニケーションの確立というよりも契約の成立が優先されがちです。ですが、地主と良いコミュニケーションを取って契約をすることで、別の顧客を紹介してもらえるケースもあります。
また、契約後のクレームが自身の仕事の足を引っ張る事にもなりかねるため、丁寧な顧客対応は求められます。
不動産知識の習得：不動産市場に関する知識や情報収集能力が向上します。土地の評価や市場価値を理解することで、将来のキャリアアップに役立ちます。
独立性の高い仕事：一人ひとりの営業力が試されるため、自己管理や責任感が養われます。自分の仕事ぶりによって成功を手にできる独立性があります。
営業スキルの向上：用地仕入は地主への説得の側面が強いため、交渉力やコミュニケーションスキルが向上します。これらのスキルは他の分野でも活かせる場面があります。
デメリット：
厳しい競争：不動産業界は競合他社が多く、物件の供給と需要のバランスが重要な影響を与えます。競争が激しいため、売買の場合は引き合いとなる来店数があまり多くない会社に転職してしまうと歩合もつかず給与が上がらない可能性があります。
不定期な残業：物件の契約成立などのタイミングによっては、不定期に残業が発生することがあります。柔軟な働き方ができる反面、忙しい時期もあることを考慮する必要があります。
プレッシャー：成果に応じた報酬やターゲットの達成に向けてのプレッシャーがあります。営業職としての努力が求められる反面、不確定要素も多く、ストレスを感じることがあるかもしれません。
特に売買営業は賃貸営業と異なり契約までの難易度が高いため成果に対するプレッシャーは一定程度覚悟する必要があります。
契約の細かな取り決め：契約書作成や交渉の際に、細かな条件や法的な事項を扱う必要があります。これらの取り決めを正確に行うためには専門知識が求められます。
マーケティング活動の重要性：物件の販促活動に力を入れる必要があります。広告やマーケティング手法にも理解を持ち、効果的なプロモーションを行うスキルが求められます。
経済動向への影響：不動産市場は経済動向に大きく左右されるため、景気の変動によって業績が変化する可能性があります。市場の変化に対応するためには柔軟な姿勢が必要です。
用地仕入に転職を考える際には、上記のメリットやデメリットをよく理解し、自身のスキルや性格とのマッチングを考慮して判断することが重要です。また、業界の動向や就業先の会社環境も事前に調査し、自分に合った転職先を選ぶことが成功への第一歩となります。
用地仕入に向いている人
用地仕入の仕事に向いている人の特徴を以下にまとめます。
- コミュニケーション能力: 売買仲介の仕事では、オーナーや借主と円滑なコミュニケーションを図ることが重要です。物件の案内や契約交渉などで、相手の要望を理解し、適切に対応できるコミュニケーション能力が求められます。
- 営業力: 売買仲介は営業職の側面が強く、顧客を獲得し成約に導くためには営業力が必要です。積極的にアプローチし、物件を売り込む意欲と努力が重要です。
- 自発的な姿勢: 成功には自発的な行動が欠かせません。自ら進んで市場調査や情報収集を行い、お客様のニーズに応えるために主体的に動く姿勢が求められます。
- 忍耐力と粘り強さ: 物件の成約には時間がかかる場合もあり、挫折や厳しい競争に直面することもあります。忍耐力と粘り強さを持ち、目標達成に向けて努力し続けることが重要です。
- 不動産に興味を持つ姿勢: 不動産業界に対して興味を持ち、市場動向や法律規制の変化を追いかける姿勢が大切です。物件の特徴や価値を理解し、顧客に適切なアドバイスを提供するためには、不動産に対する熱意が必要です。
これらの特徴を持つ人は、用地仕入の仕事で自分のスキルやパーソナリティを活かし、成功を収めることができるでしょう。
用地仕入で将来的に独立をしたい人が準備すること
豊富な経験と知識の習得：
独立する前に、豊富な経験を積み、不動産業界における知識とスキルを磨くことが重要です。土地の評価や市場価値を理解し、契約書の取り決めや法的な事項に精通することが必要です。
マーケティング戦略の立案：
独立後の成功には、効果的なマーケティング戦略の立案が不可欠です。オンライン広告、SNS、ウェブサイト、パンフレットなどを駆使して、自らの仕事を宣伝し、新規顧客を獲得するための戦略を練りましょう。
法務関連の対応：
独立するにあたり、契約書の作成や法的な手続きに対応する能力が必要です。顧客との契約やトラブルの際には、法的な知識を持ちながらプロフェッショナルに対応することが大切です。
経営スキルの習得：
独立するとなると、不動産業務だけでなく、経営全般のスキルも必要になります。予算管理、スタッフの指導、効率的な業務運営など、経営スキルを磨くことで独立事業を成功させることができます。
これらの要素を考慮し、事前の準備と計画をしっかりと立てることが、用地仕入で独立を果たすために重要です。独立後も継続的に努力し、地道な努力と情熱を持ちながら事業を展開することが成功への道です。
用地仕入の転職サポート
用地仕入営業として転職する場合に、自分の力で良い企業を探して転職する事も当然できますが、どうしても日頃の忙しい日々の中で時間が取れない事も多いです。
その場合、エージェントを活用すると転職活動も円滑に進みます。転職エージェントは無料で利用できます。転職先の企業から紹介料が転職エージェントに支払われる仕組みになっています。転職エージェントが求人を募集している企業をピックアップしてくれます。
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また、不動産業界特化型の転職エージェントサービスは当社以外にもいくつかありますが、当社の場合は他社と異なり転職エージェントサービスだけを行っているわけではなく不動産業界全体に深く絡むサービスを提供している点が他社と異なります。
当社は不動産仲介事業、不動産リノベーション事業も別途社内で事業として行っています。そのため、社内に不動産業界に精通した社員が多くいます。特に未経験の方には業務内容に不安を抱える方も多くいるためこのような業界に精通したスタッフが多くいる場合は心強いアドバイザーとなります。